En immobilier d’entreprise, les étapes juridiques peuvent sembler complexes, notamment quand il est question de conclure une transaction.
Dans l’attente de la signature de l’acte de vente définitif, lorsqu’elles se sont mises d’accord sur la chose et sur le prix, les deux parties vont généralement s’engager via un avant-contrat : la promesse de vente et le compromis de vente.
Si ces termes peuvent paraître similaires, ils recouvrent en réalité des notions bien distinctes. Décryptage.
La promesse unilatérale de vente : un engagement au conditionnel pour le vendeur
Sa définition et son régime ont été intégrés au Code civil (art 1124) en 2016.
Le vendeur (promettant) s’engage à vendre son bien à un acquéreur potentiel (bénéficiaire), qui dispose d’une option d’achat pendant une durée déterminée.
Qui s’engage ? Le vendeur uniquement.
Et l’acquéreur ? Il reste libre d’acquérir ou de ne pas acquérir dans le délai. Le vendeur est quant à lui définitivement engagé. La levée d’option, dans le délai, transforme la promesse unilatérale en vente parfaite.
Un versement à la signature ? 5 à 10 % du prix (indemnité d’immobilisation), versé par l’acquéreur et bloqué chez le notaire pour sécuriser l’option.
L’engagement du vendeur est caduc une fois expiré le délai fixé dans la promesse de vente. L’acquéreur devra alors verser au vendeur l’indemnité d’immobilisation si l’ensemble des conditions suspensives sont réalisées et si l’indemnité est mentionnée dans l’acte.
Le compromis de vente : un engagement réciproque ferme et définitif
Qui s’engage ? Un compromis est considéré comme un contrat synallagmatique, c’est-à-dire qu’il engage les deux parties. Une fois l’ensemble des conditions suspensives réalisées, la vente est parfaite entre les parties.
Et l’acquéreur ? Il est obligé d’acheter, sauf levée de conditions suspensives.
Un versement à la signature ? 5 à 10 % du prix par l’acquéreur (clause pénale) et bloqué chez le notaire. Aucune “indemnité d’immobilisation” ne doit être mentionnée dans un compromis de vente, au risque que le juge requalifie le contrat en promesse unilatérale.
Quelles différences clés ? La force de l’engagement principalement.
La promesse de vente :
- Elle offre une sécurité à l’acquéreur, qui n’est pas encore fermement engagé tant qu’il n’a pas levé l’option. Il pourra ne pas acquérir pour des motifs qui n’auraient pas pu être stipulés en condition suspensive.
- Elle apporte une garantie d’indemnisation au vendeur.
- Si l’ensemble des conditions suspensives est réalisé, l’acquéreur peut ne pas conclure la vente en abandonnant son indemnité d’immobilisation. De son côté, le vendeur reprend sa liberté de vendre à autrui dès la promesse expirée.
Le compromis de vente :
- Il apporte une sécurité au vendeur, l’acquéreur étant engagé dès sa signature.
- Il comporte une incertitude judiciaire en cas de refus de l’une ou l’autre des parties de signer l’acte authentique de vente.
C’est un contrat couramment pratiqué dans le secteur résidentiel.
En conclusion, le choix entre promesse unilatérale et compromis est extrêmement important même si dans la pratique de l’immobilier d’entreprise, les acteurs choisissent dans la grande majorité des cas la promesse unilatérale.
Conseil : se faire accompagner
Que vous soyez vendeur ou acquéreur, il est essentiel de bien comprendre ces outils juridiques, leurs subtilités et leurs conséquences. Faire appel à un professionnel de l’immobilier d’entreprise permet d’éviter les pièges et de sécuriser votre transaction.
