L’art 606 du Code Civil clarifie les relations entre locataire et bailleur dans le cadre d’un bail commercial.
Alors, qu’est-ce qu’une grosse réparation au sens de l’art 606 du code civil ?
Le législateur est intervenu en 2014 (loi Pinel du 18 juin 2014) pour empêcher les parties, au moins partiellement, de déroger aux dispositions supposées favorables aux locataires. L’art R145-35 du Code de commerce, prévoit “que ne peuvent être imputées au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ou aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué (…) dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées [à l’art 606 du code civil] ».
Une disposition qui n’a pas connu de modification depuis son entrée en vigueur le 30 janv 1804 dans le code Napoléon ! Cet article dispose : les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.
Comme souvent lorsque des dispositions sont anciennes, c’est à la Cour de cassation qu’il revient d’en moderniser l’interprétation.
Liste des grosses réparations
La liste des grosses réparations donnée par l’art 606 n’est pas limitative et arrêtée : sont des grosses réparations celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, tandis que les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble. C’est aux tribunaux qu’il revient d’apprécier, au cas par cas, ce qui relève de la grosse réparation ou de la réparation d’entretien. La jurisprudence retient schématiquement 2 critères : le premier, matériel, lié à l’importance de la réparation ; le second, financier, lié au caractère exceptionnel de la dépense. Présentent la nature de grosses réparations à la charge du bailleur :- la réfection totale de la toiture ou d’une verrière ;
- la réfection de zingueries, affectant une partie importante de l’immeuble ;
- la réfection d’un plafond partiellement effondré par suite d’une infiltration d’eau ;
- le remplacement d’un ascenseur vétuste et non-conforme à la réglementation ;
- la réfection totale d’un système de climatisation pour que l’immeuble soit conforme à sa destination ;
- la réparation des fenêtres dès lors qu’elles assurent le clos de l’immeuble et sa protection contre la pluie ;
- la réparation de canalisations ;
- le ravalement lorsqu’il concourt à l’étanchéité de la façade,
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Liste des dépenses locatives
Présentent la nature de dépenses d’entretien et de réparations courantes à la charge du locataire :- Dépenses courantes d’eau, de gaz et d’électricité,
- Dépenses d’entretien et de réparations courantes : peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs…
- Dépenses d’équipement de la copropriété : quote-part des frais d’ascenseurs ou des charges du personnel d’entretien,
- Travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique,
- Impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont bénéficie le locataire : taxe foncière, taxes additionnelles à la taxe foncière, voirie, enlèvement des ordures ménagères,
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